Quy trình mua nhà tại Hàn Quốc

Hình ảnh từ Hàn Quốc Kia Rồi: New ad banners hanquoc.kr  1

An cư lạc nghiệp – đó là điều người Việt Nam luôn muốn hướng tới. Là một nước châu Á, Hàn Quốc cũng có quan niệm tương tự về mua nhà. Do đó việc mua nhà khá quan trọng ở Hàn Quốc.

Mua nhà sẽ bao gồm nhiều giai đoạn và cần có sự chuẩn bị kỹ lưỡng. Bài viết này tổng hợp các kinh nghiệm mua nhà tại Hàn Quốc mới nhất để giúp bạn tránh khỏi bỡ ngỡ.

Các giai đoạn trong quá trình mua nhà tại Hàn Quốc

Mua nhà tốt là mơ ước của nhiều người
Mua nhà tốt là mơ ước của nhiều người
  1. Xác định khả năng tài chính của bản thân
  2. Xác định loại nhà và khu vực muốn mua nhà
  3. Tìm hiểu thông tin và giá cả
  4. Đến dịch vụ bất động sản và xem nhà
  5. Ký hợp đồng và chuyển tiền
  6. Chuyển quyền sở hữu nhà và đất
  7. Thi công nội thất
  8. Chuyển nhà

Xác định khả năng tài chính của bản thân

Vấn đề quan trọng nhất khi tìm nhà là chọn một căn nhà phù hợp với tài chính của bạn.

Bạn cần tổng hợp các tài sản của mình và quy ra số tiền mình có thể chi vào thời điểm kí hợp đồng.

Nếu các bạn chỉ tham khảo sơ qua các chương trình vay, các bạn sẽ thấy các chương trình này ghi là cho vay tối đa đến 70% giá trị và lãi suất rất thấp (~2% vào năm 2020). Tuy nhiên nhìn vậy mà không phải vậy.

Tuỳ theo loại hình nhà, khu vực nhà, điểm số tín dụng, thu nhập của bạn mà hạn mức cho vay sẽ rất khác nhau. Ví dụ nếu bạn có

  • Tín dụng cấp 1 (cao nhất)
  • Mua nhà ở Seoul
  • Mua 1 căn 아파트 có 2 phòng
  • Thu nhập gấp đôi GNI

Thì tối đa bạn chỉ được vay khoảng 40% giá mua bán của căn nhà mà thôi! Con số này sẽ được phân tích rõ hơn dưới đây

Quy trình vay mua nhà tại Hàn Quốc

  1. Tham khảo quy trình vay và lãi suất của các ngân hàng
  2. Ký hợp đồng mua nhà
  3. Mang hợp đồng mua nhà cùng các hồ sơ cần thiết đến ngân hàng
  4. Thiết lập quyền nợ của ngân hàng trên tài sản (근저당)
  5. Nhận tiền và thanh toán

Cách thiết lập hạn độ vay và lãi suất

Các yếu tố sau sẽ ảnh hưởng đến việc bạn được vay bao nhiêu và lãi suất thế nào

  • Chỉ số tín dụng: chỉ số tín dụng cấp 1 sẽ có lãi suất thấp nhất, chỉ số tín dụng thấp hơn lãi suất sẽ cao hơn
  • Thu nhập: Thu nhập càng cao thì hạn mức vay của bạn càng nhiều. Đa phần các ngân hàng thường chỉ xem xét khi bạn làm việc liên tục từ 6 tháng trở lên. 2 năm trở lên là lý tưởng
  • Loại bất động sản: 아파트 được cho vay nhiều nhất, 단독주택 được cho vay ít nhất. Sỡ dĩ như thế là do hạn mức cho vay được xác định bởi giá của chính phủ (공시가격). Giá này được cập nhật cho 아파트 thường xuyên hơn nên sát với giá thị trường hơn. Tương tự với 다세대주택, vì cùng một căn nhà có nhiều người giao dịch nên giá sẽ được cập nhật thường xuyên. Còn 단독주택 rất lâu mới có giao dịch nên giá sẽ không theo sát (thấp hơn giá thị trường).
  • Cấu trúc nhà: Càng nhiều phòng càng vay được ít hơn.
  • Khu vực nhà: Nếu nhà ở khu vực trung tâm, hạn chế đầu cơ do quá nhiệt (과열투기지역), bạn sẽ chỉ được vay ~20% giá 공시가격. Mà giá 공시가격 chỉ khoảng 60% giá thị trường nên tính ra bạn chỉ được vay ~10%!

Do đó, bạn cần tính tất cả những yếu tố trên đây để xác định mình có thể vay được bao nhiêu và mua nhà như thế nào

Xác định loại nhà và khu vực muốn mua nhà

Xem bài viết chính về các loại hình nhà ở Hàn Quốc.

Ở Hàn Quốc, được chuộng nhiều nhất là apartments (chung cư) vì lý do vay được nhiều, và chính sách chính phủ theo sâu sát hơn. Nhu cầu mua bán cũng cao.

Để tìm nhà, các bạn có thể dùng các dịch vụ sau

  • Naver land: Nơi tập trung nhiều thông tin nhất, bao gồm cả các partners của naver
  • Daum land
  • Hogangnono: Có diễn đàn của chủ sở hữu nhà, các bạn có thể xem đánh giá của những người đã cư trú ở khu đấy xem thế nào. Chuyên phục vụ chung cư

Ngoài ra nếu các bạn muốn mua villa thì có thể tham khảo trong các app tìm nhà tại Hàn Quốc.

Trong các app này, các bạn có thể xem diện tích nhà, giá cả, giá đã giao dịch trước đó và sơ đồ nhà (đối với chung cư và các khu nhà lớn)

Ảnh hưởng của loại hình nhà đến khả năng vay vốn

Như đã đề cập ở phần chuẩn bị, càng có nhiều người ở trong một toà nhà, khả năng vay vốn của bạn càng cao. Đây là một chính sách khuyến khích nhà ở công cộng của chính phủ Hàn Quốc

Tìm hiểu thông tin và giá cả

Sau đây là các thông tin khác bạn cần chú ý khi xem nhà

loại khu vực điều chỉnh

  1. Khu vực quá nhiệt (투기과열지구): Các khu vực tập trung đông dân cư, giá nhà tăng nhanh. Khu vực này sẽ bị hạn chế vay và thuế sang nhượng cao nhất
  2. Khu vực hạn chế đầu cơ (투기지역): Các khu vực quanh khu vực 1
  3. Khu vực điều chỉnh (조정대상지역): Các khu vực giá nhà tăng tương đối nhanh
  4. Khu vực bình thường: Được vay đến tối đa hạn mức

Bạn có thể xem chi tiết trong tài liệu này.

Diện tích xây dựng

Tuỳ theo khu vực mà diện tích xây dựng sẽ bị hạn chế. Ví dụ đối với khu vực cư trú loại 1, hạn chế là 70% tổng diện tích. Nếu nhà chiếm nhiều hơn diện tích này là nhà bất hợp pháp, có thể chịu xử phạt về sau

Khu vực hạn chế người nước ngoài

Tuy tên gọi nghe khá bất công, nhưng thật ra với tư cách là người nước ngoài bạn vẫn có khả năng mua bán ở các khu vực này. Tuy nhiên bạn cần phải xin giấy phép mua bán của sở địa chính nơi quản lý bất động sản này.

Đến dịch vụ bất động sản và xem nhà

Khi đã chọn được căn nhà mình thích, bạn đến dịch vụ bất động sản đã đăng tin để được giới thiệu về căn nhà và dẫn đi xem nhà.

Bạn luôn luôn nên giao dịch bất động sản qua dịch vụ bất động sản, vì nếu không khi có tranh chấp sẽ rất khó giải quyết. Dịch vụ bất động sản sẽ luôn thực hiện đúng quy trình cho bạn và đảm bảo quyền lợi cho cả đôi bên. Tất cả dịch vụ bất động sản tại Hàn Quốc đều có bảo hiểm trách nhiệm giao dịch để bạn có thể yên tâm trong quá trình ký hợp đồng.

Các vấn đề cần lưu ý khi xem nhà

Dịch vụ bất động sản sẽ đưa bạn đi xem thực trạng căn nhà để bạn có thể đánh giá. Bạn cần chú ý các điều sau:

  • Ghi nhận trạng thái nhà:
    • Có mốc hay không
    • Có ẩm thấp hay không
    • Có hư hỏng gì trong nhà hay không
    • Có mùi gì lạ hay không
  • Nhà có nhận được nhiều ánh sáng mặt trời không
  • Kiểm tra các tiện ích hoạt động bình thường
    • Điện
    • Nước
    • Gas
    • Sưởi sàn
    • Nhà vệ sinh không bị tắc nước
  • Kiểm tra đồ dùng trong nhà (nếu có)
    • Bếp
    • Máy giặt, máy sấy
    • Máy lạnh
    • Tủ lạnh
    • Tủ bếp (kiểm tra ẩm mốc, hư hỏng)
  • Khu vực quanh nhà thế nào
    • Có gần trường học không
    • Có gần bệnh viện không
    • Có thích hợp để nuôi con không
    • Có gần bến xe buýt, tàu điện ngầm không

Ký hợp đồng và chuyển tiền

Khi đã ưng ý với căn nhà, bạn tiến hành ký hợp đồng. Cần có

  • Con dấu (nếu có)
  • Giấy xác nhận con dấu, loại dùng để mua nhà (xin ở 동주민센터)

Sau đó bạn chuyển tiền cho chủ nhà. Bạn sẽ nhận lại hợp đồng nhà và hoá đơn. Hợp đồng nhà được ký làm 3 bản, 1 bản cho chủ nhà cũ, 1 bản do dịch vụ bất động sản lưu và một bản do bạn giữ

Chuyển quyền sở hữu nhà và đất

Sau khi đã mua xong, bạn cầm

  • Giấy tờ hợp đồng nhà
  • Các giấy tờ khác được cấp ở bất động sản
  • Giấy tờ chứng minh bản thân

Ra 등기소 gần nhất để chuyển quyền sỡ hữu nhà đất sang tên bạn và đóng thuế trước bạ nhà

Thi công nội thất

Trước khi dọn vào, các bạn có thể thi công lại nội thất cho vừa ý

Chuyển nhà

Các bạn có thể lên mạng tìm dịch vụ chuyển nhà. Giá giao động từ 300 000 – 400 000 won (2020) cho một căn chung cư

Cập nhật các chính sách liên quan đến nhà đất tại Hàn Quốc

  • Ngày 3 tháng 11 năm 2020 chính phủ Hàn Quốc đã ra sắc lệnh tăng thuế cho người sở hữu nhiều nhà và tăng thuế 전세.

Tham khảo thêm

Viết một bình luận

×
Chuyển tiền thành công!
×
Cảm ơn bạn!
×
Tìm cộng tác viên!