Những điều cần biết khi chuẩn bị mua bất động sản tại Hàn Quốc

Nếu có câu hỏi thêm, hãy post câu hỏi của bạn lên cộng đồng người Việt ở Hàn để được hỗ trợ một cách nhanh nhất

Bài viết sẽ là một “cuốn cẩm nang thu nhỏ” cho những ai đang dự định mua bất động sản tại Hàn Quốc.

Mua bất động sản tại Hàn Quốc: cho vay thế chấp vẫn tăng; quy tắc cho vay chặt chẽ hơn

Ngân hàng Hàn Quốc (BOK) đã tăng lãi suất chủ chốt lên 1,5%. Vào tháng 11 năm 2018, tỷ lệ chính được nâng lên đã tăng lên 1,75%.

Bên cạnh đó, chính phủ đã giới thiệu hệ thống tỷ lệ dịch vụ (DSR) cho các khoản vay thế chấp, theo các cơ quan tài chính, sẽ phản ánh tốt hơn khả năng trả nợ của người vay. Trong hệ thống DSR này, những người cho vay sẽ xem xét tỷ lệ nợ trên thu nhập chung của người vay, bao gồm cả các khoản thanh toán lãi, không chỉ các khoản vay thế chấp và trả lãi.

Hình minh họa thể hiện sự biến đổi của khoản vay

Chi tiết về quy định thế chấp khi mua bất động sản tại Hàn Quốc

Ủy ban Dịch vụ Tài chính (FSC) cũng đưa ra các quy định thế chấp chi tiết vào tháng 9 năm 2018 áp dụng cho các đơn xin thế chấp mới bắt đầu từ ngày 14 tháng 9 năm 2018. Những quy định này bao gồm:

+ Nhiều chủ sở hữu nhà bị cấm đưa ra các khoản thế chấp khi mua nhà mới trong “khu vực đầu cơ”. Các khoản vay cho chủ sở hữu nhà duy nhất chỉ được phép trong “hoàn cảnh đặc biệt” như di chuyển công việc.
+ Thế chấp chỉ cho phép đối với những ngôi nhà trị giá hơn 900 triệu won (801.139 USD) khi dành cho mục đích cư trú.
+ Nhiều chủ sở hữu nhà và những người có thu nhập hộ gia đình hàng năm trị giá 100 triệu won (89,015 đô la Mỹ), không được phép có bảo đảm công khai cho khoản tiền gửi cho thuê theo hệ thống cho thuê của jeonse.
+ Tỷ lệ cho vay trên giá trị (LTV) là 40% sẽ được áp dụng cho các khoản thế chấp của các nhà cung cấp kinh doanh cho thuê nhà ở, khi mua nhà cho thuê trong “khu vực đầu cơ”.
Các nhà cung cấp kinh doanh cho thuê nhà ở bị cấm thế chấp khi mua một “ngôi nhà giá cao”.

Hệ thống cho thuê độc đáo nhắm vào giới trẻ

Trong hệ thống cho thuê chonsei (hoặc jeongsei) độc đáo của Hàn Quốc, người thuê gửi một khoản tiền một lần cho chủ sở hữu để sử dụng tài sản, không có yêu cầu bổ sung cho thanh toán tiền thuê định kỳ. Khoản tiền gửi được hoàn trả đầy đủ vào cuối thời gian hợp đồng không có lãi.

Chonsei cũng là mô hình mà nước ta cần học hỏi

Hệ thống Chonsei loại bỏ khả năng người thuê nhà mặc định về tiền thuê hàng tháng vì tiền gửi được tối đa hóa cho đến khi kết thúc thời hạn hợp đồng. Tuy nhiên, khoản tiền gửi một lần, tương đương 70% đến 80% giá trị tài sản, đặt ra gánh nặng rất lớn đối với người thuê nhà trẻ và hộ gia đình mới.

Theo Báo cáo Tổng điều tra dân số và nhà ở năm 2000, 54% hộ gia đình sống trong các ngôi nhà do chủ sở hữu, trong khi 28% theo hợp đồng chonsei. 18% còn lại thuộc hệ thống cho thuê hàng tháng gọi là wolse.

Giá nhà ở Hàn Quốc giảm do được chính phủ kiểm soát mạnh mẽ

Đỉnh cao của sự bùng nổ giá nhà ở Hàn Quốc đã đạt được vào năm 2006, khi giá Seoul tăng gần 20%. Sau đó, chính phủ đã áp dụng hệ thống phanh, áp dụng các biện pháp kiểm soát đối với các khoản vay nhà ở và tăng thuế vốn cho các khu vực đầu cơ.

Những biện pháp làm mát này đã gây ra một sự chậm lại nhẹ trong năm 2007 và 2008. Năm 2009, cú sốc của Lehman và sự kiềm chế của chính phủ đã dẫn đến sự suy giảm mạnh, sau đó là sự sụt giảm giá nhà vào năm 2010. Chính phủ bắt đầu hồi sinh thị trường nhà ở vào năm 2009 bằng cách mua KRW 2 nghìn tỷ đồng (1,79 tỷ USD) nhà ở mới xây chưa bán được và 3 nghìn tỷ won (2,68 tỷ USD) đất từ ​​các công ty xây dựng muốn trả nợ. Tiếp theo là một biện pháp mở rộng chuyên sâu hơn vào năm 2010 và 2011.

Tuy nhiên những biện pháp này là không đủ. Có sự sụt giảm giá nhà từ năm 2012 đến 2013. Các biện pháp khác đã được thực hiện như giới thiệu giảm thuế để gây ra nhiều nhu cầu hơn, cũng như các biện pháp kiểm soát nguồn cung khác để cải thiện giá cả. Hiệu quả của các biện pháp này đã được nhìn thấy sau một năm, và cũng được phản ánh về việc cải thiện giá dần dần từ năm 2015 đến 2016. Giá nhà bắt đầu chậm lại vào cuối năm 2016 đến nay, khi chính phủ bắt đầu một loạt các biện pháp thắt chặt khác, kết hợp với nguồn cung nhà tăng.

mua bất động sản tại Hàn Quốc
Bảng giá nhà đất ở Hàn Quốc càng theo thời gian càng giảm mạnh

Chính vì vậy, nếu liên hệ với các trung tâm môi giới và chọn được địa điểm thích hợp, thì đây sẽ là thời cơ tốt để người Việt sở hữu nhà tại Hàn Quốc. Bên cạnh đó, mọi người cũng nên thường xuyên theo dõi các trang tin bất động sản để update biến động của thị trường nhà đất kịp thời nếu đang có dự định chuẩn bị mua nhà trong thời gian tới nhé.

Bình luận

Close
Social profiles